营改增后免征年限怎样设置

来源:代办纳税证明 作者:办理完税证明公司 日期:2020-03-28 浏览:
营改增将于2016年5月1日正式实施,将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。
那么,营改增后,免征年限怎样设置?你需要交的税费是多了还是少了?我们一起来算笔账。
一、免征年限设置
个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
二、你的税负是增还是减?
以一套100万的房子为例:
按原营业税规定:两年以内的不动产按5%缴纳营业税,则需要缴纳营业税为:100万×5%=5万元。
营改增后的算法:100万/(1+5%)×5%=4.76万元。
相当于税率由原来的5%减为现在的4.76%。
这样一来,卖一套100万的房子,将会少交2400元。
三、营改增对房价的影响
1、不是成本决定房价,而是市场决定房价。
当前楼市,楼盘成本为5万/㎡,如果市场可以买6万/㎡,没有一个人会卖5.9万/㎡;
但如果市场只能卖4.5万/㎡,企业也不会死扛着要卖5万/㎡,最终导致卖不出去而眼睁睁赔本。
所以,不是成本决定价格,而是由市场决定的。
2、税收成本降到一定程度会对房价产生一定的有利影响。
2016年以来,部分三四线城市供大于求的状况明显,压力巨大。在这样的情况下,很多项目都在贴着成本卖,有的甚至亏本甩卖。
所以,如果税负成本能够大大降低的话,房价的下行空间也会更大。
但我们只能说,税负成本的明显下降会对房价有一定影响,是充分条件,而不是必要条件。
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